استثمار المالصناديق الاستثمار

تجربتي مع صناديق الريت والعوائد التي حققتها

أثبتت تجربتي مع صناديق الريت خلال الآونة الأخيرة، أن تلك الصناديق من الأدوات الاستثمارية القادرة على تغيير حياة الشباب للأفضل عبر توفير مردود مادي مجزي وثابت. فضلاً على قدرتها الكبيرة في التحوط من الظواهر الاقتصادية الأكثر شراسة مثل التضخم، وذلك عبر الاستثمار بشكل رئيسي في الأصول العقارية. لذلك نرصد لكم عبر السطور التالية تجربتي الكاملة مع صناديق الريت وهل هي بالفعل مربحة كما يظن البعض أم لا.

تجربتي مع صناديق الريت

بدأت تجربتي مع صناديق الريت الاستثمارية، عندما كنت متواجد داخل قاعة الاستقبال في بنك الرياض بغرض فتح محفظة استثمارية لاستثمار فائض الراتب الشهري بطريقة آمنة. ولكن في الحقيقة اقترح موظف خدمة العملاء أن أقوم بالاطلاع على المنتجات والأدوات الاستثمارية والادخارية التي يوفرها مصرف الرياض قبل اتخاذ القرار.

وبعد الاطلاع ومقارنة الصناديق الاستثمارية المتاحة، قدمت طلب للاشتراك في الصناديق العقارية المتداولة والتي تعرف عالميًا بمصطلح الريت. خاصة بعدما علمت من أحد الخبراء المصرفيين أن تلك الصناديق تدر دخلاً دوريًا تأجيريًا عن طريق توزيع ما لا يقل عن 90% سنويًا من صافي الأرباح الناتجة عن تأجير العقارات.

وفي الحقيقة ما جذبني حقًا لصناديق الريت في بنك الرياض، أنها من ضمن الصناديق المتوافقة مع ضوابط الشريعة الإسلامية، كما أنها تعمل وفقًا للائحة صناديق الاستثمار العقاري والتعليمات الصادرة من هيئة السوق المالية، فضلاً عن كون صناديق الريت غالبًا لا تقل مدتها عن 99 عامًا وقابلة للتمديد أيضًا.

ومما يميز صناديق الريت حقًا، أنها تستهدف تنمية رأس مال مالكي وحدات الصندوق عن طريق اجراء توزيعات نقدية مستقرة، وذلك بعد قيام الصندوق بالاستثمار في العقارات المطورة تطويرًا انشائيًا والتي تحقق دخلاً شهريًا عبر التشغيل والتأجير.

كيف تستثمر صناديق الريت أصولها

من خلال تجربتي مع صناديق الريت، اكتشفت أن تلك الصناديق تمتلك أصول عقارية كثيرة. وذلك عبر الاستحواذ على العقارات المجدية في مختلف القطاعات، مثل القطاعات الفندقية والمكتبية والتجارية بغض النظر عن مكان العقار. فوفقًا لبيانات تداول السعودية، نجد أن صناديق الريت مثلاً تمتلك في السعودية مجمع برج رافال ومبنى الجامعة السعودية الإلكترونية وبرج الفرسان وبرج الرياض. كما تمتلك في الولايات المتحدة الامريكية المقر الرئيسي لشركة أميريسورس بيرغن والمقر الرئيسي لشركة بايونير، وفي بلجيكا تمتلك المقر الرئيسي لشركة برايس واتر هاوس كوبرس.

وفيما يتعلق باستراتيجية استثمار الأصول، تقوم صناديق الريت بتأجير وتشغيل العقارات حتى تدر الدخل المناسب. ثم القيام بتوزيع ما لا يقل عن 90% من قيمة الدخل الصافي على المشتركين سنويًا. وفي الحقيقة لقد لاحظت أن بنك الرياض لا يقوم بتوزيع العوائد الناتجة عن بيع العقارات، بل يقوم بإضافتها لأصول صناديق الريت مجددًا.

وتجدر الإشارة، أن صناديق الريت يحق لها الاستثمار بنسبة لا تزيد عن 25% من قيمة الأصول في أنشطة التطوير العقاري، ومعاملات المرابحة والاستثمارات الأخرى قصيرة الأجل، وأسهم الشركات العقارية، والقيام أيضًا بالاستثمارات العقارية خارج المملكة العربية السعودية.

عوائد صناديق الريت التي حققتها

وفيما يتعلق بالعوائد الاجمالية التي حققتها بعد تجربتي مع صناديق الريت التي دامت لمدة أربعة سنوات كاملة، فقد بلغت 49,536 ريالاً سعوديًا. حيث إنني قمت بالاشتراك في الصندوق وشراء 10,000 وحدة بسعر 7,71 ريال للوحدة باستثمارات اجمالية بلغت 77 ألف ريال، وذلك في منتصف شهر فبراير عام 2019. وبعد مرور أربعة سنوات وبالتحديد في نهاية شهر أغسطس 2022، ارتفع سعر الوحدة لـ 12 ريال، محققة عوائد بنسبة 64,25% وهي أعلي قمة تاريخية للصندوق حتى تاريخه.

وهذا يعني، أنُه لو استثمر شخص ما مليون ريال في صناديق الريت التابعة لبنك الرياض خلال الفترة المشارة إليها، لحقق عوائد اجمالية تخطت الـ 600 ألف ريال على أقل تقدير. وتجدر الإشارة، أن الأداء التاريخي لصناديق الريت في بنك الرياض تدل دلالة واضحة على أنها معرضة لتقلبات شديدة في الأسواق المالية، خاصة أن ملكية المستثمرين الأجانب الفعلية في الأصول لا تتعدي 3,61% حتى تاريخه، وهذا واضح من مؤشرات منصة تداول السعودية :

احصائيات صناديق الريت بنك الرياض

أفضل صناديق الريت

وفي الحقيقة ومن خلال تجربتي مع صناديق الريت التابعة لبنك الرياض، نؤكد لكم أنها الأفضل من حيث الأداء حتى عام 2022. وذلك بالمقارنة مع صناديق الريت الصادرة من البنوك والشركات الأخرى. وهذا الجدول يوضح أفضل الصناديق وفقًا للأداء والتوزيعات النقدية :

الترتيبالصندوقعوائد “2022”
1الرياض ريت%7,4
2سدكو كابيتال%6,9
3بنيان%6,7
4الراجحي ريت%6,6
5الخبير%6,6
6مشاركة%6,4
7دراية%6,4
8الأهلي ريت الاول%6,2
9المعذر%6,1
10ملكية %6,0

كيف استثمر في صناديق الريت

وفقًا للقواعد الاقتصادية العامة، هناك ثلاثة طرق للاستثمار في صناديق الريت أو ما يعرف علميًا بصناديق العقارات المتداولة. الطريقة الأولى تتمثل في الاشتراك في الاكتتاب العام للصندوق، وذلك من خلال الاطلاع على نشرة الاكتتاب التي يتم اعدادها من خلال الجهة المصدرة والمعتمدة من هيئة السوق المالية، وتوضح هذه النشرة عادة قيمة الوحدة عند الاكتتاب وآليات الاكتتاب وكافة التفاصيل الأخرى.

ولمن لا يعرف معني الاكتتاب العام في الصناديق الاستثمارية، فهو عبارة عن دعوة موجهة لأشخاص غير محددين سلفًا للاشتراك في أصول الصندوق دون وجود اشتراطات محددة. مع ملاحظة أن صناديق الريت بنك الرياض من الصناديق المغلقة.

والطريقة الثانية للاستثمار في صناديق الريت، هو شراء الوحدات بعد طرح الصندوق وانتظار التوزيعات السنوية حسب سياسة الجهة المصدرة. أما الطريقة الثالثة، فتعتمد على شراء وحدات الصندوق من الأسواق المالية بسعر منخفض ثم القيام ببيعها عند ارتفاع سعر الوحدات والاستفادة من فارق السعر، مع ملاحظة أن هذه الطريقة لا تعمل إلا إذا كان الصندوق مقيد ومدرج في بورصة الأوراق المالية.

مخاطر صناديق الريت

وبعد طرح تجربتي مع صناديق الريت كاملة، أوكد لكم أن صناديق الريت من أكثر الصناديق الاستثمارية عرضة للمخاطر الاقتصادية والسياسية. فمن ضمن المخاطر التي قد تتعرض لها ما يلي :

  • قد تتأثر أصول الصندوق العقارية سلبيًا بعدد من العوامل، مثل انخفاض قيمة العقارات، والكوارث الطبيعية.
  • لا يقدم البنك ضمانات بتوفير استثمارات عقارية مناسبة ومجدية تتماشي مع اهداف الصندوق طويلة المدى.
  • قد تتعرض الأصول العقارية لمناورات قضائية من الغير مما يؤثر على الاستثمارات والعوائد.
  • قد لا ينجح الصندوق في تحقيق أهدافه في حال رفض إصدار أي موافقة بلدية مطلوبة لشراء العقارات.
  • لا يضمن مدير الصندوق تحقيق عوائد لمستثمريه مستقبلاً.
هل صناديق الريت مربحة ؟

نعم صناديق الريت مربحة ويمكن من خلالها تحقيق عوائد مجزية ثابتة ودورية، لكن ما يجب الانتباه اليه أنها معرضة للمخاطر كغيرها من الأدوات الاستثمارية الأخرى. كما أن الأرباح الموزعة على مالكي وحدات صناديق الريت تختلف حسب الجهة المصدرة، فمثلاً إذا كانت الصناديق صادرة عن شركة مساهمة قد لا تتعدى نسبة التوزيعات 54%، بخلاف النسبة التي توفرها البنوك.

كيف احسب ارباح صناديق الريت ؟

تعتمد عملية حساب أرباح صناديق الريت على سياسة توزيع الأرباح والعائد المتحقق. على سبيل المثال إذا كان هناك بنك يعتمد سياسية توزيع عوائد سنوية بنسبة 20% وحققت صناديقه العقارية المتداولة 100 مليون ريال، ففي هذه الحالة تكون أرباح صناديق الريت الموزعة 20 مليون ريال. ولمعرفة نسبة التوزيع يتم قسمة إجمالي الأرباح الموزعة على صافي الدخل والضرب في مئة.

عبدالرحمن الشبراوى

شاب مصري الجنسية، تخرجت من كلية الشريعة والقانون بجامعة الأزهر بتقدير عام جيد جدًا، وحاليًا باحث ماجستير في تخصص التشريعات المالية والاقتصادية. ومُستثمر في أسواق الأوراق المالية ومتداول في سوق الفوركس.

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *